El B.O.E. de 1 de abril de 2020 publica una serie de medidas urgentes aprobadas por el Consejo de Ministros de España para paliar consecuencias derivadas de la pandemia que estamos sufriendo y, entre ellas las que afectan a los arrendamientos urbanos de viviendas, sin afectar a los locales u otros usos diferentes.

Dada la compleja redacción y estructura de los 16 primeros artículos de este Real decreto, voy a ir comentando las diferentes normas que afectan, tanto a los propietarios-arrendadores como a los inquilinos, tratando de hacerlo de un modo más comprensible.

Previo: ¿qué es el estado de vulnerabilidad?

Para poder comprender las modificaciones dictadas tenemos que tener claro que la continua cita que el R.D.L. hace al “estado de vulnerabilidad del inquilino o la unidad familiar” se refiere a aquellas personas que se encuentran en una situación de dificultad económica, ocasionada por el COVID-19 y que cumplan con todos los requisitos que se establecen en el art. 5: que el inquilino esté en desempleo o afectado por un ERTE (ver nota 1, al pie) o que, en definitiva, haya visto reducidos sus ingresos, y los del resto de la unidad familiar hasta el punto de no alcanzar tres veces el IPREM (2). Esta cantidad se irá incrementando en función de circunstancias especiales que expone el citado artículo y hacen referencia al número de hijos, personas mayores de 65 años, con discapacidad, con parálisis cerebral, etc. También se entiende que el inquilino se encuentra en este estado de vulnerabilidad si la renta mensual, más gastos y suministros, es superior al 35% de los ingresos que percibe la totalidad de la unidad familiar; en este aspecto se entiende que la componen el titular del contrato y las personas que con él convivan y se encuentren empadronadas en la vivienda con anterioridad a seis meses desde la solicitud de amparo.

La norma establece el modo de solicitar y acreditar tal estado de vulnerabilidad, remitiéndonos a la misma para no extendernos demasiado.

Moratoria o reducción de las rentas.

El Gobierno-legislador prevé medidas para aliviar la situación que se está creando a las personas en situación de vulnerabilidad, de modo que no se vean afectadas por la imposibilidad de hacer frente al pago de la renta de sus viviendas. Para ello establece un trato diferente dependiendo de que el arrendador sea un “gran tenedor de viviendas” o sea un pequeño tenedor, radicando la diferencia en el hecho de que se considera grande a aquél que es propietario de más de diez viviendas (o sea si tiene 11 o más), sea persona física o jurídica, y, al contrario, consideraremos pequeño al que posea menos de ese número. En el cómputo no se deben incluir los trasteros ni las plazas de aparcamiento.

Esta diferenciación ya vienen estableciéndola los últimos legisladores y en las últimas modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos ya se considera de peor posición al multipropietario que al pequeño.

Veamos los diferentes tratamientos:

1-Si el propietario es un “gran tenedor”.

El inquilino podrá solicitar el aplazamiento de la renta, en cuyo caso el propietario deberá manifestar su decisión en el plazo de siete días laborables desde que hubiere recibido la petición, pudiendo optar entre dos soluciones:

a)-Reducir la renta en un 50% mientras dure el estado de alarma y las siguientes mensualidades, hasta un máximo de cuatro meses. Dada la redacción del texto entiendo que ese plazo de cuatro meses se refiere a la prórroga de la reducción de renta, una vez termine el estado de alarma.

b)-Admitir un aplazamiento o moratoria de la renta, durante el periodo que dure el estado de alarma y las cuatro mensualidades de renta posteriores a la finalización de dicho estado. Esto se llevará a cabo desde la mensualidad siguiente a la notificación. En este caso se efectuará un fraccionamiento en el pago de las rentas adeudadas y ello durante tres años a contar desde el fin del estado de alarma o bien desde que el inquilino-deudor deje de estar en estado de vulnerabilidad, por haber recuperado su economía.

La norma es interpretable y con una redacción poco acertada y no especifica el modo de llevar a cabo ese fraccionamiento  durante tres años pero entiendo que la intención es permitir que la deuda se vaya devolviendo proporcionalmente en cada una de las siguientes mensualidades,  de modo que, una vez superada la crisis, el inquilino pueda pagar las rentas ordinarias que vayan cumpliendo y, añadiendo una parte proporcional de las rentas atrasadas, hasta ir liquidándolas y siempre dentro del plazo de tres años.

Las anteriores soluciones, aun siendo bien intencionadas, traerán problemas y litigiosidad pues su interpretación, y sobre todo, su aplicación, dará lugar a incumplimientos, o a situaciones conflictivas, pero confiemos en que, con la tolerancia de todos, o en caso contario con las decisiones judiciales, se irán resolviendo.

Nuestro consejo a los propietarios es intentar alcanzar un acuerdo con sus inquilinos evitando entrar en las soluciones legales, inciertas e impredecibles.

2-Si el propietario lo es de 10 viviendas, o menos.

En este caso, la norma no establece beneficios directos en la reducción o aplazamiento de la renta por lo que el arrendador no tiene por qué sufrir perjuicio o limitación alguna.

Es al inquilino, considerado vulnerable, al que concede la ley el beneficio de poder financiar el pago de la renta mediante créditos extraordinarios del modo que detallo en el siguiente apartado.

Créditos a los inquilinos para posibilitar el pago de la renta.

El R.D.L. (4), en su artículo 9, establece la posibilidad de que los mentados inquilinos en situación de vulnerabilidad económica puedan solicitar créditos a las entidades bancarias para atender al pago de las rentas, con un plazo máximo de devolución de seis años, prorrogable por 4 más. Para facilitar la eficacia y aplicación de los mismos, se autoriza al Ministerio de Transportes para que conceda el aval del Estado, frente a dichas entidades. Estos créditos serán sin interés y sin gastos.

Prórroga de algunos contratos de arrendamiento.

Se establece una prórroga de seis meses a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sometidos a LAU, cuyo plazo de duración termine desde el día 1 de abril 2020 hasta el día en que se cumplan dos meses desde que finalice el estado de alarma. Para ello deberá solicitarlo el inquilino y, en tal caso, el contrato seguirá, en las mismas condiciones, por un plazo no superior a los citados seis meses. Aunque el texto legal menciona que esta solicitud “deberá ser aceptada” por el arrendador, debemos entender, para evitar interpretaciones equívocas, que ello es obligatorio, no potestativo.

Procedimientos judiciales-desahucios.

Es sabido que por aplicación del estado de alarma se encuentran suspendidas todas las actuaciones y plazos judiciales en España, y con ello, los desahucios tanto por falta de pago como por haber transcurrido el plazo legal. Ahora, este Real Decreto-ley establece medidas previsoras de lo que deba ocurrir una vez que se alce la alarma. La causa y razón de estas previsiones es evitar que miles de ciudadanos y sus familias puedan encontrarse ante un desahucio y sin medios para realojarse en otra vivienda, situación que, lamentablemente, puede ser muy frecuente.

Como primera medida, la norma prevé que los inquilinos que se sigan encontrando en estado de vulnerabilidad una vez que se termine la suspensión de plazos, y que estén afectados por un juicio de desahucio, tendrán derecho a la suspensión extraordinaria de la diligencia de lanzamiento. Solamente pueden acogerse a este beneficio aquellos inquilinos que, estando en vulnerabilidad, acrediten que les es imposible encontrar otra vivienda con la que poder cubrir sus necesidades.  Esta suspensión tan solo tendrá efectos durante un plazo máximo de seis meses desde que ha entrado en vigor esta norma, es decir, hasta el uno de octubre de este año 2020.

Similar tratamiento se aplica en los juicios de desahucio que no estén pendientes de lanzamiento sino que se encuentran en fase de debate y, por ello, una vez que se produzca su reanudación, podrá decretarse esa suspensión extraordinaria hasta octubre del presente año.

También contempla el Decreto-ley la protección al arrendador cuando sea éste quien se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, situación más habitual de lo que podamos pensar. Para ellos también se establecen reglas de protección que afectan al plazo de suspensión de los juicios y lanzamientos y que pueden ser examinadas en el art. 1.4 del texto legal.

Estas medidas van a llevar consigo una enorme demora en los procedimientos de desahucio pues si, ya anteriormente a esta crisis, se dilataban mucho, ahora se provocará una serie interminable de actuaciones y diligencias para aclarar si el inquilino se encuentra en estado de vulnerabilidad, a ello se añadirá otra demora para petición de abogado de oficio, en muchos casos, y el resultado será la prolongación de los juicios, con vulneración del principio de agilidad de la Justicia. Desde la otra perspectiva servirá para que muchos ciudadanos que se encuentran en muy difícil situación por este arrasador COVID-19 tengan un apoyo y no se vean abocados a carecer de vivienda, mientras tanto los servicios sociales públicos puedan resolver su problema.

Comentario final:

Nunca hubiéramos imaginado que nos pudiéramos encontrar ante una situación humana, social y económica como la nos ha traído la pandemia del COVID-19, más conocido por coronavirus. 

El Estado debe responder y proteger a sus ciudadanos cuando este tipo de situaciones llegan y estaremos de acuerdo en que nos afectan de un modo u otro; las sanitarias y humanas a todos, las económicas a la inmensa mayoría. Por ello, es imposible dictar medidas que contenten a unos y otros y, ante ello, la única solución es la comprensión, la tolerancia y la generosidad, o, si no, resignación.

Mi experiencia en estas semanas es que los ciudadanos se están comportando con esas virtudes, con tolerancia y con generosidad, la mayoría de los clientes arrendadores han ofrecido o aceptado importantes reducciones de renta a sus arrendatarios (más frecuentemente en locales de negocio), e incluso la condonación de la renta en estas semanas de Alarma. A su vez, muchísimos inquilinos o arrendatarios ofrecen soluciones imaginativas para seguir cumpliendo con sus obligaciones sin perjudicar, en lo posible, a los propietarios.

Y ese es nuestro consejo, pactar individualmente soluciones temporales mientras esta crisis dure y evitar enrocarse en actitudes legalistas o intransigentes.

Quedémonos en casa y, ojalá volvamos a vernos pronto y con normalidad.

2 de abril de 2020

Joaquín Gimeno del Busto

Citas:

(1)-ERTE: Expediente de regulación temporal de empleo.

(2)-IPREM: Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual. Actualmente está fijado en la cantidad de 548,60 euros.

(3)-B.O.E: Boletín Oficial del Estado, España.

(4)-R.D.L.: Real Decreto-ley

(5) LAU: Ley de arrendamientos urbanos