En esta tercera publicación, sobre las consecuencias de la Ley de la Vivienda, voy a comentar los aspectos más destacables que afectan a los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos:
- Los contratos de arrendamiento anteriores a la fecha de publicación de la Ley (25 de mayo de 2023) continúan rigiéndose por las normas que les eran de aplicación.
- El plazo de preaviso al inquilino para notificarle la intención del propietario de resolver el contrato, una vez que haya transcurrido el mínimo legal de 5 años (o de 7 cuando el arrendador sea una sociedad) se establece en 4 meses, como mínimo, para el propietario, o de 2 meses cuando sea el inquilino quien decida desistir del contrato. En el supuesto de que ninguna de las partes haya remitido dicha comunicación, se entenderá que el contrato queda prorrogado por anualidades, hasta cumplirse un mínimo de 3. Conviene recordar que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece ese plazo mínimo de garantía, de 5 años, durante el cual el propietario no puede despedir al inquilino mientras que, al contrario, el inquilino puede ir resolviendo el contrato en los términos que marca el texto legal.
- Se concede una prórroga de un año a los plazos antedichos, (5 o de 7 años) si el inquilino es persona vulnerable).
- También se concede esta prórroga de un año más en la duración mínima de los contratos cuando la vivienda se encuentre situada en una zona tensionada; entiéndase que la declaración de estas “zonas tensionadas” corresponde a los ayuntamientos y son escasas las poblaciones que vienen aplicando o que los vayan a aplicar ya que este problema sólo ocurre en las grandes ciudades.
- Se establece la obligatoriedad de hacer el pago de la renta por medios electrónicos, o sea, bancariamente, excepto cuando una de las partes no tenga cuenta bancaria o no disponga de acceso a medios electrónicos, en cuyo caso se podría pagar en metálico en el domicilio del propietario. Opino que el Legislador o su inspirador, el Gobierno, ha sido excesivamente tajante y marca normas que alteran los usos y costumbres de los ciudadanos, especialmente para las personas mayores en el mundo rural, acostumbrados al trato personal y directo.
- La Disposición Final Primera introduce una leve modificación del artículo 20 de la LAU relativa a la repercusión de los gastos derivados de los nuevos contratos de arrendamiento y, en este caso, de los gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del documento, que ahora los carga forzosamente al arrendador.
Aunque objetivamente soy partidario de la libertad de pactos, tanto en la fijación de renta como en plazos o condiciones, entiendo que el Estado debe velar por dotar a los inquilinos de unos derechos mínimos y de una tranquilidad que les permita cierta estabilidad en la vivienda, evitando, por ejemplo, que si hubiera total libertad de pactos sería frecuente que, al final de cada año, esos inquilinos se vieran abocados a tener que soportar un incremento de la renta a criterio del arrendador, y ello llevaría, como la experiencia nos está haciendo ver, a que ante la absoluta falta de vivienda se llegue a situaciones inadmisibles.
Aunque se creó una gran alarma tras la publicación de esta Ley de la Vivienda, especialmente inspirada por los medios de comunicación, podemos comprobar que han sido pocos y sin gran alcance, los cambios que afectan a los arrendamientos de vivienda.
Joaquín Gimeno del Busto
