En mi anterior publicación (3ª) hice hincapié en las principales novedades que establece la Ley de la Vivienda (LV) en el arrendamiento de viviendas, modificando el anterior texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Hoy voy a detenerme en otras modificaciones de la ley arrendaticia que afectan a las viviendas que se encuentran en las denominadas “zonas de mercado residencial tensionadas”, refiriéndose a aquellas que se encuentran, normalmente, en grandes ciudades (Madrid, Barcelona, o ciudades turísticas (Málaga, Sevilla, Ibiza, San Sebastián) en las que es imposible encontrar una vivienda en alquiler a precios razonables; es frecuente ver en los medios de comunicación informes de pisos de 30 metros, sin condiciones de habitabilidad, y que se alquilan a precios desorbitados.  Esto es lo que quiere evitar la nueva ley.

La clasificación como zona tensionada corresponde a los ayuntamientos o a las administraciones locales, nunca a la administración estatal y ello va a crear conflictos y dificultades a la hora de aplicarse pues no podemos obviar que en la actual distribución política de nuestro país la gran mayoría de los ayuntamientos y comunidades autónomas están gobernadas por un partido político mientras que el gobierno central lo detenta otro diferente.

Y, entrando en el contenido de la Ley, destaco las principales novedades (nuevo apartado 6 del artículo 17 de la LAU).

-Fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento: frente al criterio histórico de la libre fijación de la renta inicial, ahora se establece un tope, de modo que si queda vacante una vivienda en zona tensionada, el propietario debe mantener la misma renta que venía percibiendo del anterior contrato, incrementada con los índices de actualización. Excepcionalmente se establece la posibilidad de un incremento del 10% de la renta actualizada, cuando la vivienda haya sido rehabilitada, cuando se hayan introducido mejoras para el ahorro energético o se hayan introducido reformas para mejorar la accesibilidad.

-Igualmente podrá incrementarse en un 10% la renta arrastrada del anterior contrato cuando se pacte un plazo de diez o más años.

Viviendas propiedad de “grandes tenedores”.

La LV considera grandes tenedores de viviendas a aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (viviendas), sin tener en cuenta garajes o trasteros.

Estos arrendadores deberán fijar la renta del nuevo arrendamiento en la misma que venían  percibiendo en el anterior contrato con la actualización del nuevo sistema o índice de referencia, en sustitución del actual IPC y que deberá ser definido antes de que termine el presente año 2023.

Soy contrario a la fijación de topes que marcan estas normas a la hora de fijar un nuevo contrato de arrendamiento, pues contradicen nuestros principios generales del Derecho sobra la libertad de pactos al comienzo de un nuevo alquiler, y ello se ha mantenido históricamente a lo largo de siglos, durante la república, dictadura y en democracia, hasta hoy.   Entiendo y defiendo que, ante la grave y difícil situación económica e inmobiliaria, el legislador marque límites a los plazos de un alquiler o a los incrementos de renta a lo largo de la vida del contrato, pero no a la fijación de la renta inicial.

Joaquín Gimeno del Busto