Los Decretos-ley 8/2020 y 11/2020 regulan una serie de medidas urgentes aprobadas por el Consejo de Ministros de España para paliar las consecuencias derivadas de la pandemia a aquellas personas que se encuentran una en situación de especial vulnerabilidad económica para afrontar el pago de sus préstamos hipotecarios o créditos y préstamos no hipotecarios.

Concretamente se regulan dos medidas: la moratoria de deuda hipotecaria y la suspensión de las obligaciones derivadas de los créditos y préstamos no hipotecarios, incluyendo los créditos al consumo.

A) La moratoria de deuda hipotecaria:

¿A qué préstamos afecta?

-De adquisición de vivienda habitual.

-De adquisición de inmuebles afectos a la actividad económica de los autónomos, empresarios y profesionales.

-De adquisición de viviendas distintas a la habitual que se encuentren en situación de alquiler por personas físicas propietarias que hayan dejado de percibir la renta arrendaticia como consecuencia del Estado de Alarma.

¿En qué supuestos puede solicitarse?

Cuando exista una especial vulnerabilidad económica por parte del deudor hipotecario, entendiendo por tales los siguientes supuestos:

i) En los que el COVID-19 haya provocado que la persona física que venía trabajando pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.

ii) En los casos en que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

• El límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM) que para este año 2020 está fijado en 548,60 €/mes.
  • Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
• Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
  • En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado primero será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  • En el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

iii)En los casos en que el total de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles de los préstamos expuestos en el apartado a.1, más los gastos y suministros básicos relativos a la vivienda habitual (electricidad, gas, agua, gastos de comunidad etc.), resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

iv) En los casos en que, atendiendo a la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. A tal fin, se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria, entendida como la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles a los que se refiere la primera pregunta del apartado a) sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.

Se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

¿A quién  y hasta cuándo puede solicitarse?

Al acreedor, hasta quince días después del fin de la vigencia del real decreto-ley 8/2020.

¿Cuáles son los efectos de la moratoria?

La suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses y la inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en la escritura del préstamo.

Dicho plazo podrá ser ampliado por Acuerdo del Consejo de Ministros.

Durante dicho plazo el acreedor no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria (ni capital ni intereses), no devengándose intereses de ningún tipo.

¿Cuál es el plazo que tiene el acreedor para hacer efectiva la moratoria?

15 días desde que se solicite

Formalización y gastos.

La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos, pero deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

El coste de la formalización e inscripción será a costa del acreedor y estará bonificado.

B) Suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de préstamo o crédito sin garantía hipotecaria.

¿A qué préstamos afecta?

A todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria que estuviera vigente a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, cuando esté contratado por una persona física.

¿En qué supuestos puede solicitarse?

En aquellos supuestos en los que dicha persona se encuentre en un supuesto de especial vulnerabilidad económica, entendiendo por tales los mismos que para el caso de los préstamos hipotecarios, con las siguientes peculiaridades:

i) Si la persona física fuera beneficiaria a su vez de la moratoria hipotecaria, no se tendrá en cuenta su aplicación a efectos del cálculo previsto en el aparado a.2. iii) y a.2 iv).

ii) Si el potencial beneficiario no tuviera contratado un préstamo hipotecario y sin embargo, tuviera que hacer frente al pago periódico, o bien de una renta por alquiler de su vivienda habitual, o bien de cualquier tipo de financiación sin garantía hipotecaria frente a una entidad financiera, o a ambas simultáneamente, se sustituirá el importe de la cuota hipotecaria por la suma total de dichos importes, incluyendo la renta por alquiler aunque sea objeto de moratoria conforme al artículo 3, a efectos de los cálculos referidos en el artículo 16.1 letras c) y d). Asimismo, a efectos del cálculo de la carga hipotecaria conforme al artículo 16, se utilizará la suma total de dichos importes. Si el potencial beneficiario tuviera que hacer frente a un único préstamo sin garantía hipotecaria y no tuviera que hacer frente al pago periódico de una renta por alquiler de su vivienda habitual, se tendrá en cuenta sólo dicho préstamo sin garantía hipotecaria a los efectos anteriores.

¿A quién puede solicitarse y hasta cuándo puede solicitarse?

Al acreedor, hasta un mes después del fin de la vigencia del estado de alarma.

¿Cuáles son los efectos de esta medida?

La suspensión automática de las obligaciones derivadas del crédito sin garantía hipotecaria durante tres meses, ampliable mediante Acuerdo del Consejo de Ministros.

El acreedor no podrá exigir el pago de la cuota (ni capital ni intereses), no devengándose intereses de ningún tipo. Además, la fecha de vencimiento del contrato se ampliará por el tiempo de duración de la suspensión, sin modificación alguna del resto de las condiciones pactadas.

¿Cuál es el plazo que tiene el acreedor para hacer efectiva la moratoria?

Una vez acreditada la situación de vulnerabilidad económica, el acreedor procederá a la suspensión automática de las obligaciones derivadas del crédito sin garantía hipotecaria.

¿Es necesario formalizar dicha moratoria en escritura pública e inscribirla en el Registro de la propiedad? ¿En caso afirmativo, quien asume su coste?

La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna para que surta efectos,.

Si el crédito o préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles a los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 15 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, esto es para que sean oponibles frente a terceros las reservas de dominio o las prohibiciones de disponer que se inserten en los contratos sujetos a la presente Ley, será necesaria inscripción de la ampliación de plazo que suponga la suspensión, de acuerdo con las normas generales aplicables. En estos casos, no se determina en dicho Real decreto quien debe asumir el coste de la formalización e inscripción de dicha escritura. 

Comentario final: Esperemos que dichas medidas minimicen el impacto que esta pandemia está ocasionando en nuestros hogares y negocios, para que los mismos puedan volver a la normalidad cuanto antes. Para ello solo nos queda confiar en las decisiones de quienes nos gobiernan, de los profesionales sanitarios y de otros gremios que nos asisten, así como de los expertos científicos que asesoran a nuestro país. Quedémonos en casa para volver con más fuerza cuanto antes y no olvidemos hacia donde deben estar encaminadas nuestras inversiones en el presente cercano y futuro.  

3 de abril de 2020

Bruno García Tella