Vemos frecuentemente el problema que surge cuando el propietario de una vivienda ha procedido a cerrar su terraza de uso privativo, o bien a cubrirla, sin haber obtenido permiso de la Comunidad de propietarios y generalmente sin licencia del ayuntamiento.

Voy a comentar el primer supuesto, el de falta de autorización de la Comunidad de Propietarios.

A veces se trata de una gran obra de reforma en la que se utilizan cerramientos fijos, de gran envergadura, y que suponen crear un nuevo espacio habitable, incorporando o modificando tuberías de desagüe y conducciones de agua, calefacción, etc.

Al final la historia acaba en una demanda judicial de la Comunidad y en la condena al propietario a deshacer las obras y dejar el espacio común en su primitivo estado.

Existe una generalizada creencia de que por el hecho de haber adquirido una vivienda con terrazas esta es de propiedad del comprador y puede utilizarla a su antojo. Nada mas lejos de la realidad, esas terrazas, al ser cubierta del edificio, son elemento común, o sea propiedad de todos los condueños del edificio, sin perjuicio de que se otorgue al dueño de la vivienda un derecho de uso exclusivo, pero este derecho es limitado y no le faculta para poder modificar la configuración ni la estructura existente.

¿Y qué alcance tiene ese derecho de uso exclusivo? . La respuesta es sencilla, puede usar, pero no disponer, puede colocar unos maceteros, unos muebles de jardín, una sombrilla, incluso un toldo, pero siempre que no perjudique la estructura por el peso o por afectar a la impermeabilización de la cubierta/suelo.

Ante la pregunta de nuestros clientes sobre si tal o cual obra puede llevarla a cabo no tenemos una respuesta objetiva ni contundente. El mismo supuesto que se nos plantea puede ser resuelto afirmativamente por un juzgado o tribunal y negativamente por otro.

¿Puedo colocar en la terraza un armario movible? Yo entiendo que sí, y en un pleito defendiendo al propietario se nos dijo que, efectivamente, era lícito, y en otro supuesto en el que defendía a la Comunidad se nos dijo que el propietario demandado tenía que retirar el mueble. (Doctores tiene la Iglesia)

El consejo que puedo trasladar a quien esto lea es que si le surge la idea de llevar a cabo alguna obra consulte, no solo con su abogado sino también con un técnico de la construcción para conocer si la reforma puede perjudicar o afectar a la estructura o a los elementos comunes.

Otro día trataré el mismo supuesto pero desde la perspectiva administrativa, de los requisitos que se necesitan para llevar a cabo esa obra.

Joaquín Gimeno del Busto